Pogosta vprašanja (FAQ)

Stanovanjski zakon določa, da morajo upravnika imeti stavbe, ki imajo več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov (npr. stanovanj, poslovnih prostorov ali garaž). Upravnik stavbe je pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje stavbe in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Upravnik skrbi za skupne dele stavbe, vodi evidence, plačuje račune, organizira vzdrževanje ter zastopa etažne lastnike pri zunanjih organih in dobaviteljih. Če upravnika etažni lastniki ne določijo sami, ga lahko sodišče imenuje po predlogu kateregakoli lastnika.

Izbira upravnika je odločitev etažnih lastnikov, ki se izvede na zboru etažnih lastnikov ali s podpisovanjem listine, tako, da soglasje za izbranega upravnika poda več kot 50% etažnih lastnikov po solastniških deležih. Etažni lastniki z izbranim upravnikom sklenejo pogodbo o opravljanju upravniških storitev. Etažni lastniki lahko ob izboru upravnika za sklenitev pogodbe pooblastijo enega ali več etažnih lastnikov. V tem primeru je pogodba sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in vsi pooblaščenci.

Upravnik se vpiše v register upravnikov pri upravni enoti.

V stavbah, kjer upravnik ni obvezen, ga etažni lastniki lahko imenujejo, vendar morajo s tem soglašati vsi, torej 100% etažnih lastnikov po solastniških deležih.

Stanovanjski zakon določa, da upravnik v svojem imenu in za račun etažnih lastnikov stavbe odpre in vodi fiduciarni račun za sredstva rezervnega sklada, ločeno za vsako večstanovanjsko stavbo posebej. Etažni lastniki se lahko odločijo, da se sredstva rezervnega sklada zbirajo na enotnem fiduciarnem računu upravnika, odprtem za zbiranje sredstev rezervnega sklada več večstanovanjskih stavb. V tem primeru upravnik za sredstva rezervnega sklada vodi knjigovodsko ločeno evidenco za vsako večstanovanjsko stavbo posebej.

Stanovanjski zakon v 44. členu določa, da je sredstva rezervnega sklada mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, kakor tudi za dela, vezana na učinkovitejšo rabo energije, za plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil in za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad.

 Nujna vzdrževalna dela so vzdrževalna dela, ki niso predvidena v načrtu vzdrževanja in s katerimi bi bilo nerazumno odlašati, ker bi njihova neizvedba pomenila znatno poslabšanje pogojev bivanja za vse ali nekatere posamezne ali skupne dele večstanovanjske stavbe ali pa bi zaradi njihove neizvedbe lahko nastala večja škoda na posameznih ali skupnih delih večstanovanjske stavbe oziroma tretjim osebam. Za nujna vzdrževalna dela se štejejo tudi vzdrževalna dela, ki so določena z odločbo iz 28. in 125. člena Stanovanjskega zakona.

Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu. Poziv upravnika se šteje za verodostojno listino v smislu zakona, ki ureja izvršbo in zavarovanje.

Delitev stroškov obratovanja določa “Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb”, v točki 3. Delitev stroškov po številu uporabnikov posameznih enot

Več na spodnji povezavi

Etažni lastniki lahko imenujejo nadzorni odbor. Če etažni lastniki ne sklenejo drugače, ima nadzorni odbor tri člane in nadzoruje delo upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev, predlaga predloge sklepov, o katerih se glasuje s podpisovanjem listine, ter daje pobude upravniku. Na osnovi pooblastila, danega na zboru lastnikov, lahko nadzor izvaja tudi eden od etažnih lastnikov.

Etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, lahko sprejmejo hišni red. Ta ni obvezen, je pa priporočljiv. S hišnim redom se določijo pravice in obveznosti uporabnikov posameznih delov stavbe z namenom, da se zagotovijo pogoji za nemoteno uporabo teh delov, zavaruje varnost in red ter zagotovi mir in čistoča v stavbi, tako da se z njim določijo temeljna pravila sosedskega sožitja kot na primer:

–   hišni mir (omejitve uporabe gospodinjskih strojev in naprav po določeni uri),

–   uporaba skupnih delov (način dostopnosti in varovanja naprav, ki služijo celotni

    stavbi, način uporabe skupnih hodnikov, kleti, ipd.),

–  grobe kršitve hišnega reda, ki so lahko podlaga za vložitev izključitvene tožbe,

–  način ugotavljanja in odprave kršitev hišnega reda,

–  pogoji, pod katerimi se dovoljuje bivanje domačih živali v stavbi (nošenje

    nagobčnikov, vodenje na povodcih, ipd.)

–  druga pravila ravnanja, za katere lastniki menijo, da jih je potrebno urediti v hišnem

    redu.

Določila hišnega reda morajo spoštovati vse osebe, ki bivajo, poslujejo ali se nahajajo v stavbi. Hišni red se izobesi na vseh oglasnih deskah stavbe ali na način, kot ga določijo lastniki.